Annonce

Annonce

Åbent brev til borgmester: Hvad vil i med Ramløse? (NYT: Borgmester har svaret)

Artiklen fortsætter efter annonce.

ÅBENT BREV: På vegne af medlemmerne af Facebook borgergruppen Bevar Ramløse, med + 500 medlemmer er dette åbne brev sendt til borgmester Bent Hansen (V).

OPDATERET 9. JANUAR: Vi har modtaget et svar fra borgmester Bent Hansen, som kan læses nederst i indlægget.

Bevar Ramløse er en støttegruppe af lokale borgere, der ønsker at bevare Ramløse med sin særegenhed som landsby, vi har løbende dialog med Lokalrådet i Ramløse, grundejere og grundejerforeningerne byen.

Siden midt 1970’erne har området som i dag benævnes Ramløse Øst være kendt som et fremtidigt byudviklingsområde i Ramløse. Det respekterer de fleste her i Ramløse. Området har frem til nu været beliggende i landzone og af kommunen været bortforpagtet til landbrugsdrift.

Det der er svært at forstå for borgerne i Ramløse, er Gribskov kommunes ageren siden 2019 for byudviklingsområdet og den manglende respekt for borgerne og de afholdte høringer.

Salget af området blev besluttet af Byrådet 25/4 2016. Den 6/9 2018 blev afholdt et borgermøde hvor der fremkom en række positive ønsker til byudviklingen i Ramløse. Ved det efterfølgende udbud i 2019 var der til udbudsmaterialet af Gribskov kommune udarbejdet en ”Hvidbog” benævnt Krav og ønsker.

I krav og ønsker skriver man blandt andet om området og dets karakteristik:

LANDSKABET: ”Terrænet varierer meget og har tydelige retninger og orienteringer. Terrænet egner sig derfor særligt til at blive anvendt til at understøtte landskabelige kvaliteter i området. Det giver oplagte muligheder for højdedrag og udsigter. Terrænet har overordnet 3 hovedtræk.”

”Del 1 er forholdsvis flad og har et mindre fald ned mod søen på området. Terrænet ligger dog højt i forhold til det detaljerige naturområde mod øst og har dermed en værdifuld udsigt denne vej. Bakketoppen i område 2 har en enestående udsigt mod øst og syd ud over Arresø, naturarealer på den modsatte søbred i det fjerne og udsigten over de mere nære naturarealer mod syd. Fra bakketoppen falder terrænet i alle retninger, men især mod øst og syd. De sydvendte (og østvendte) skrånende sider fra bakketoppen har ligeledes en ganske særlig udsigt.

I den nordvestlige del af område 2 er et mere fladt terræn. Der er et lille område med elleskov hvor vandet samler sig i våde perioder. Terrænet falder ned mod dette område. Langs hele dette nordskel løber en grøft med vand.”

”Landskabet har flere karaktergivende elementer. Meget markant er højen i del 2, søen i del 1, grøften og elleskoven i nordligt i del 2. Flere steder er området afgrænset med markante hegn”

”Særlige værdifulde visuelle sammenhænge er kig til Arresø fra højen i område 2. Både på toppen men også fra store dele af skråningen mod øst og syd. Samtidig med at søen er synlig, er landskabet i baggrunden også tydelig og danner en ramme om søen. Fra højen og skråningen er der også kig mod bakkelandet der ligger umiddelbart syd for byudviklingsområdet.”

Altså naturen, de landskabelige værdier og særlige værdifulde visuelle sammenhænge og kig havde betydning til de krav der blev defineret.

”Krav: 1. Arealet ved grøften i den nordlig del 2, elleskoven og hen mod søen, er det laveste område og vil være et naturligt opsamlingssted for regnvand. Dette areal skal udvikles til et sammenhængende rekreativt område, som bindes sammen af vand og trægrupper mm. Dette rekreative fællesareal skal tænkes sammen med en klimaløsning, se afsnit 7 og 8.

2. Tilstanden af søen er omfattet af Naturbeskyttelseslovens §3 og må ikke ændres. Et kort med afgrænsning af §3 området, samt buffer omkring dette, er vedlagt som bilag.

3. Der skal være sigtelinjer fra bakketoppen der friholdes og tydeliggøres med grønne kiler. Særligt er det vigtigt at fastholde kig til Arresø og Bakkelandet mod syd.

4. Bakketoppen friholdes for byggeri og indarbejdes som fællesareal og samlingspunkt, se afsnit 4 og 5.”

Kravene til – OVERGANGEN TIL OMGIVELSERNE

”1. De eksisterende bufferzoner mod eksisterende boligområder og sportsområdet bevares og udvikles. Der etableres nye bufferzoner hvor der mangler.

2. Den eksisterende grønne kant mod boligområdet mellem del 1 og Kirsebærvej udbygges for at styrke effekten af bufferområdet.

3. Der skal laves en bræmme af afskærmende beplantning mod Kirsebærvej, der vil lede opmærksomheden for udefrakommende hen mod indgangen til byudviklingsområdet.”

Ud over kravene var der beskrevet en række ønsker.

I Planloven er der ved seneste revision kommet krav om at der skal tages hensyn til bevaringsværdig natur.

Plangrundlaget for området beskrives:

Kommuneplan 2013-25 har følgende rammer for området: 7.B.09 for del 1, 7.B.10 for hovedparten af del 2 og resten af del 2, den nordvestlige del er omfattet af ramme 7.D.02. Kommuneplanen udpeger område 7.B.09 og 7.B.10 til boligformål og 7.D.02 til offentligt formål. Det nordvestlige område af del 2, der er udlagt til offentligt formål og skal konverteres til boligområde i et kommuneplantillæg.

For 7.B.09 (del 1) beskriver rammen, at der skal opføres tæt-lav bebyggelse og at der skal reserveres areal til vejadgang til del 2. Bygninger må maksimalt udføres i 1,5 etager med en maksimal højde på 8,5 m.

Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 40%. Række og dobbelthuse kan være på grunde hvor der er 500 m2 pr bolig. Boligområdet skal være med til at binde byen bedre sammen.

Ved den videre planlægning af området skal der tages særligt hensyn til værdierne ved den sønære beliggenhed, såsom det bakkede terræn, udsigtsforhold med mere. For 7.B.10 (hovedparten af del 2) er der ikke fastlagt boligtyper.

Der oplistes herefter en række krav, blandt andet:

• Bebyggelsen i del 1 skal opføres som tæt/lav og/eller etageboliger. Ved tæt/lav forstås dobbelthuse, række-og kæde- og klyngehuse.

• I Del 2 må også opføres parcelhuse.

• Bebyggelsen skal tilpasse sig eksisterende nabobebyggelse i højden.

• Den maksimale bebyggelsesprocent er 40% for den enkelte ejendom.

• Det areal der er registreret som § 3 område efter Naturbeskyttelsesloven kan ikke indgå i beregningen af bebyggelsesprocenten. Dvs. at bebyggelsesprocenten regnes på baggrund af et grundareal på ca. xx m2.

• Grundstørrelsen ved tæt/lav og tæt åben skal være mindst 300 m2 uden andel af fællesarealer.

• De enkelte bygningskroppe skal være så korte at de ikke danner lukkede gadeforløb, men sikrer at  bebyggelsen opfattes som transparent med mulighed for kig mellem bygningerne.

I gældende Kommuneplan for 2013-25 har man således jf. 7.B.09 for Ramløse Øst fastlagt, at til hver bolig skal der høre et grundareal på 300 m2 excl. fællesarealer, adgangsveje, parkering m.v.

Da omkring 20% af området er enten vådområde eller §3 sø, reduceres anvendelse allerede her en del. Det vil således kun være muligt at etablere i niveauet ca. 120 boliger på Ramløse Øst 1 og 2 på det 83.000 m2 grundareal. (følger man principperne i Troldebakkerne – ender man på ca. 80 boliger.)

Ved revisionen af Kommuneplanen for 2021/2033, blev der ikke ændret i forudsætningerne for Ramløse Øst.

Arealet blev i 2019 udbudt til salg igennem mæglerselskabet Colliers, i første udbudsrunde indkom ingen bud og mægler bemærker senere til de indkomne bud, at Budprisen ligger under hvad mægler tidligere har forventet markedet kunne bære, men bemærker at der er en risiko i forbindelse med at udvikle området og om hvorvidt området kan konsumere så mange nye boliger indenfor en relativ kort periode.

I processen forud for udbuddet er en lokal udvikler interesseret evt. at kunne købe en klynge/et byggefelt, denne udvikler er interesseret i blandt andet at opføre seniorboliger. Han afvises og henvises til at byde ved et udbud. Denne udvikler indikerer allerede i 2018/2019 en væsentlig lavere udnyttelsesmulighed af arealet.

Kommunen er bekendt med dette oplæg.

Processen ender i efteråret 2020 ud i et betinget salg til Borgenhus A/S, betinget af bl.a. der udarbejdes en lokalplan med 32000 byggeretsmeter. Denne udarbejdes af Borgenhus A/S og afviger markant fra det beskrevne i såvel kommuneplan og vilkårene i udbuddet – Krav og ønsker.

Der er fra december 2020 til december 2021 blevet afholdt de lovpligtige høringer, hertil er der indsendt en række høringssvar som alle er blevet afvist af Gribskov kommunes administration, med standardsvaret ”høringssvaret giver ikke anledning til ændring”. Hvorfor Lokalplansforslaget fra Borgenhus A/S ikke afvises af Administrationen, for sine markante afvigelser i forhold til udbudsvilkårene står hen i det uvisse!

På et borgermøde i december 2021 var der massive indsigelser fra borgerne i Ramløse til det fremlagte lokalplansforslag, det var byggehøjde, tæthed, miljøudfordringer, vandafledning mv.

Lokalplansforslaget blev efterfølgende trukket tilbage på baggrund af en utilstrækkelig miljøscreening hvor det blandt andet stod klart, at Ramløse bys eksisterende kloaksystem ikke kunne håndtere  spildevandsafledningen fra det nye byudviklingsområde.

Nu kan vi så konstaterer at Planudvalget på et ekstraordinært møde den 13/12 2022 har sendt forslag 521.10 Igangsættelse af Lokalplansforslag for byudviklingsområde Ramløse Øst samt tillæg nr. 14 til kommuneplan 2021-2033 til videre proces. Dette nu med en ny udvikler der tilsyneladende er indtrådt i Borgenhus A/S betingede købsaftale.

Dette med igen betydelige ændringer i forhold til udbuddets vilkår beskrevet i Krav og ønsker:

• Grundstørrelser
• Bygningskroppe

For hver enkel boligstørrelse ønsker bygherre en mindstegrundstørrelse på:

• Boliger på 65 m² med en min. grundstørrelse på 134,5 m2
• Boliger på 75 m² med en min. grundstørrelse på 156 m²
• Boliger på 85 m² med en min. grundstørrelse på 175,2 m²
• Boliger på 95 m² med en min. grundstørrelse på 196,8 m²

I dokumentet ‘Krav og ønsker’ er der krav om mindstegrundstørrelser på 300 m2 som ikke ønskes respekteret.

Bygningskroppene kommer til at bestå af lange bygningskroppe bestående af 7-10 sammenhængende boliger. Det er bygninger i en længde på 50-70 meter! De kommer til at danne massive lukkede gadeforløb.

Salget af arealet er sket på baggrund af en m2 pris pr. byggeretsmeter. Det oprindelige udbud operererede med en bebyggelse på 40% af hele arealet, hvilke vilkår allerede ved udbuddet var urealistisk.

Det rejser en række spørgsmål til Ramløse Øst:

1. Er vilkårene ændret i et sådant omfang at udbuddets præmisser afviges væsentligt, og at andre ville have haft interesse i at byde? Og skal udbuddet derfor gå om?
2. Er den betingede købsaftale opfyldt?
3. Burde arealet have været udbudt i mindre byggefelter? (særligt med tanke på kommunens egen rådgiver Colliers udtrykker bekymring for antallet af bolig)
4. Hvorfor lyttes der mere til udviklerne end til borgerne der bor i Ramløse?
5. Er tilpasning af 521.10 alene udtryk for at kommunens salg skal ”reddes” på bekostning af lokalområdet og de bevaringsværdige naturområder?
6. Der ses ikke indarbejdet parcelhuse, men alene lange rækker af rækkehuse i tæt/tæt byggeri, er det i overensstemmelse med Krav og ønsker?
7. Er en reduktion af grundstørrelserne på op til 60% ikke væsentlig?
8. Danner de lange bygningskroppe med 7-10 boliger over 50-70 meter ikke lukkede gadeforløb?
9. Giver de lange bygningskroppe og lukkede gadeforløb transparens med mulighed for kig mellem bygningerne?
10. Bevares udsigtskilerne med de lange bygningskroppe?
11. Tages der særligt hensyn til værdierne ved den sønære beliggenhed i Lokalplansforslaget?
12. Respekteres kravene beskrevet i Krav og ønsker under ”Landskabet”
a. Understøtter projektet de landskabelige kvaliteter i området?
b. Er der sigtelinjer fra bakketoppen der skal friholdes og tydeliggøres med grønne kiler?
13. Den kommende høringsproces til Lokalplansforslaget vil den have reel indflydelse for de borgere der kommer med deres høringssvar eller er det blot en politisk proces der skal gennemføres?
14. Hvor mange boliger kan der reelt bygges, hvis kravene til grundstørrelser og korte transparente bygningskroppe, som beskrevet i krav og ønsker, fastholdes?
15. I byudviklingsområdet Troldebakkerne på 700.000 m2 er der et arealkrav på minimum 1000m2 pr. bolig for hele byudviklingsområdet – dvs. der kan bygges 700 boliger. Hvorfor synes I det er rimeligt, at der i Ramløse kun skal være 435m2 pr. bolig?
16. Bygherrers ønsker er et gennemgående tema i administrationens indstilling, hvor er borgernes ønsker imødekommet?

Projektforslaget/Lokalplansforslaget er uacceptabelt, det mangler diversitet og udviser ikke respekt for områdets værdier, forslaget vil markant ændre Ramløses udtryk for altid. Vi taler om en 40-50% stor byudvidelse i antal boliger!

Den opnåede salgspris for Ramløse Øst på 8,5 mio. kr. synes i forhold til kommunalt salg af jord andre steder at være på jyske en ”mindre god” pris!!!

Det er vi ret ærgerlige over i Ramløse, at vi skal ”betale” prisen for, dels ved et tæt/tæt byggeri, uden respekt for lokalområdet og de lokales ønsker og dels ved det sideløbende separatkloakeringsprojekt.

Vi skal appellere til at borgerne i Ramløse reelt høres, en meningstilkendegivelse i Gruppen Bevar Ramløse – afholdt over 3 dage har giver dette svar:

Ud af 144 stemmer var de 140 for at fastholde ”Hvidbogens” Krav og ønsker!

Med ovenstående spørgsmål og meningstilkendegivelsen in mente, synes administrationens vurdering i sin indstilling til Planudvalget den 13/12 2022, ikke at være i sync eller objektiv i forhold til dem der burde være primære interessenter, borgerne der bor og lever i Ramløse.

Byråd, borgmester og administrationen er valgt/ansat til at varetage borgernes interesser!

Man bruger ord som relativt små om grundstørrelserne, nej det er meget små grunde, at reduktion i grundstørrelserne ingen betydning har! Hele processen og forløbet med høringerne igennem de seneste 2 år, er betænkelig og ikke tillidsvækkende for demokratiet og respekten for Lokalsamfundet.

Der er mange spørgsmål og borgerne her i Ramløse har hver især flere spørgsmål og bekymringer.

Vi imødeser besvarelse af vores spørgsmål.

På vegne af Bevar Ramløse

Michael Nielsen
Bruno Bomholdt
Kim Hansen

Redaktionen har modtaget nedenstående svar fra borgmesteren:

Kære Kim Hansen, Bruno Bomholdt og Michael Nielsen,

Tak for jeres brev og det engagement I har omkring Ramløse.

Baggrunden for byudvikling af Ramløse er blandt andet ønsket om at kunne fastholde og understøtte den skolestruktur vi har, ambitionen om at sikre levende lokalsamfund overalt, samt at være med til at sikre boligtyper som efterspørges i lokalsamfundene. Byudvikling også i lokalsamfundene er en del af den samlede byudvikling i kommunen, og finansieres naturligt af alle kommunens borgere. Byudviklingsjord er på den måde fælles aktiver der skal forvaltes af hensyn til helheden. Byudvikling skal bidrage til en kommunal økonomi i balance.

Der har ganske rigtigt været betydelig involvering og dialog med lokalråd og borgerne i Ramløse over flere omgange. Og der er blevet lyttet, hvilket blandt andet tydelig ses på byggehøjden og “luften” mellem bygningerne. Involvering og høring måles ikke kun på om man har fået ret i alt blandt naboer og lokale ildsjæle. Byudvikling er en balancering af mange hensyn samt forskellige ønsker og behov. 

Kommunen har solgt en byggeret (antal m2 der kan bygges). Planprocessen og dialogen med borgerne har undervejs ført til en betydelig reduktion af byggeretten. Når kommunen udbyder en byggeret følger der typisk en lang række øvrige krav, forventninger og ønsker til udnyttelsen af den udbudte byggeret. 

Krav til grundstørrelser skyldes særligt hensynet til at sikre en fornuftig andel af et område friholdt fra bygninger og ønsket om gode opholdsarealer, og ikke mindst, plads til natur i et byområde. Når der i et solgt byudviklingsprojekt ændres i omfanget af byggeretten kan der godt ske ændringer i de underliggende krav og forventninger, blandt andet fordi de bagvedliggende hensyn tilgodeses på anden vis. De juridiske hensyn som offentlig sælger af jord og senere ændringer i forhold til udbuddet er, at køber ikke samlet set må være stillet bedre end det udbudte og kommunen må som sælger ikke være ringere stillet.

Det vil føre for vidt at skulle forholde sig til alle synspunkter og påstande fra jer, men forhåbentligt kan vi fremadrettet glædes over et byudviklingsprojekt med varierede boliger og boligstørrelser, i et plan, fordelt på dobbelthuse og rækkehuse, muligheder for parcelhuse, gode fællesskabsarealer og masser af luft mellem boligerne. Alt sammen en del af en samlet nutidig lokal byudvikling til gavn for børn, unge og ældre samt skole og idrætsfaciliteter i det Ramløse som er en vigtig del af Gribskov kommune.

Med venlig hilsen

Bent Hansen
Borgmester

Mest læste:

Hjælp os med at sprede nyheden!
Del med dine venner.

Annonce

Annonce

Annonce

TV NORDKYSTEN

Sponsorerede links

Gribskov Marketing – Digital markedsføring i Gribskov og Hovedstaden.

TV Nordkysten – Lokal tv-kanal for hele Nordkysten.

Gribskov Tag og Facaderens – Fliserens i Gribskov

Er du bidt af biler?

Annonce

Annonce